En bref : un Français peut acheter un bien au Portugal sans y résider. Il faut un NIF (numéro fiscal), puis suivre les étapes : visites, vérifications du bien, contrat de promesse de vente avec acompte (le CPCV), acte de vente et paiement des impôts. Voici le parcours, dans l'ordre.
Lisbonne, Porto… tu penses à acheter au Portugal ? Les termes portugais (CPCV, IMT, IMI, caderneta predial) peuvent impressionner, mais le parcours est logique. On te l'explique pas à pas.
Étape 1 : cadrer ton projet
Résidence principale, secondaire ou location : l'usage du bien change tes critères, ton budget et la fiscalité. Précise aussi la ville : le marché de Lisbonne n'est pas celui de Porto.
Étape 2 : obtenir ton NIF
Le NIF (Número de Identificação Fiscal) est ton numéro fiscal portugais. On te le demande pour signer l'acte et payer les impôts liés à l'achat. Il est gratuit quand tu le demandes toi-même ; pour un citoyen de l'Union européenne non résident, la voie habituelle est un rendez-vous par téléphone avec les Finanças, puis une présence en personne. Tous les détails dans notre article NIF Portugal depuis la France et sur la page NIF Portugal.
Étape 3 : prévoir un compte bancaire portugais
Souvent utile pour les impôts, les charges et les factures du logement. Tu peux regarder le compte bancaire en ligne au Portugal.
Étape 4 : chercher et visiter avec un agent local
Un agent qui connaît le marché te fait gagner du temps : il sait quels quartiers correspondent à ton budget et quels points surveiller. Si tu n'es pas sur place, il visite pour toi. Voir acheter un bien au Portugal avec un conseiller francophone.
Étape 5 : vérifier le bien
Avant de t'engager, on contrôle en général :
- le registre foncier : qui est propriétaire, et le bien est-il grevé (hypothèque, saisie) ?
- la fiche fiscale du bien (caderneta predial) ;
- la licence d'utilisation, qui atteste que le bien peut servir à l'usage prévu ;
- le certificat de performance énergétique ;
- la situation de la copropriété, s'il y en a une.
Fais relire ces éléments par ton agent et par un professionnel du droit.
Étape 6 : signer le contrat de promesse (CPCV)
Le CPCV (contrato-promessa de compra e venda) engage vendeur et acheteur. Tu verses un acompte à la signature. Les conséquences d'un désistement dépendent des clauses et de la façon dont l'acompte est qualifié : lis-les attentivement et fais-toi expliquer le contrat avant de signer.
Étape 7 : organiser le financement
Pour un non-résident, chaque banque étudie le dossier à sa façon, avec en général un apport plus élevé. Commence tôt, et ne te fie pas à une règle générale : demande une réponse écrite.
Étape 8 : l'acte de vente
La vente se conclut par un acte, signé devant un notaire ou sous la forme d'un acte authentifié, après vérification des documents et du paiement. Prévois ta présence ou une représentation, selon ce qui est validé avec le professionnel qui rédige l'acte.
Étape 9 : impôts et enregistrement
Avant l'acte, on règle les impôts d'acquisition : l'IMT (impôt sur les transmissions) et le droit de timbre. S'ajoutent les frais de notaire et d'enregistrement. Chaque année, la taxe foncière (IMI) est fixée par la commune. Ton agent te détaille ces frais avant que tu fasses une offre.
Comment Colybry t'accompagne
Colybry te met en relation avec un agent immobilier partenaire francophone qui connaît le marché de Lisbonne ou de Porto, et prépare ton dossier de NIF. Le montant de l'accompagnement t'est indiqué avant de t'engager ; l'acompte est déduit des honoraires du partenaire à la signature. Colybry ne fournit ni conseil juridique ni conseil fiscal.
👉 Acheter au Portugal avec un conseiller francophone
Une ville précise ? Lisbonne ou Porto.
Questions fréquentes
Un Français peut-il acheter au Portugal sans y résider ?
Oui. Aucune condition de nationalité ni de résidence n'est exigée pour acheter. Il te faut un NIF.
Qu'est-ce que le CPCV ?
C'est le contrat de promesse de vente, signé avant l'acte, avec un acompte versé par l'acheteur. Il engage les deux parties.
Quels impôts paie-t-on à l'achat au Portugal ?
L'IMT et le droit de timbre à l'acquisition, puis la taxe foncière (IMI) chaque année. S'ajoutent les frais de notaire et d'enregistrement.
Faut-il un avocat pour acheter au Portugal ?
Ce n'est pas obligatoire, mais beaucoup d'acheteurs étrangers en prennent un pour relire le CPCV et les vérifications. Colybry ne donne pas de conseil juridique.
Faut-il un NIF pour acheter ?
Oui, c'est le numéro fiscal qu'on te demande pour l'acte et les impôts.
Conclusion : NIF d'abord, signature à la fin
Commence par ton NIF, vérifie le bien avant le CPCV, et ne signe que ce que tu as compris. Un agent francophone qui connaît le marché local t'évite les mauvaises surprises.
